石岡市小美玉市周辺の家（貸す・借りる・買う・売る・建てる・リノベる）専門店

 N様邸のリノベーションです。 施主様のご要望は以前の面影が一切残らない感じでリノベーションして欲しいとのご依頼でした。 この住宅は以前当社で中古住宅として仲介した物件です。 水周りは家の真ん中位から入っていくところにドアがありました。 仕方ない部分もありますが、ちょっと暗い感じがします。 ドアを入ると右に洗濯機、左に洗面所って感じです。正面の窓は西なのですが普段はやはり暗い感じがしました。 洗濯機置場はここが良いという事で位置は変えませんでした。 解体して壁を作り始めた頃です。 まだユニットバスは入っていませんね。 壁が出来てきています。 以前と同じようにカウンターを ユニットバスも入って壁の下地が出来上がったところです。 カウンター付きの洗面台は結構な価格だったので、カウンターを付けて色を塗りました。 パテも終わった洗面所 洗面所は見えない部分だったので最初はあまり考えていませんでした。 予算のしわ寄せがここに来たと言ってもよいでしょう。 しか～し、以前と同じカウンターも付いたので今までの暮らしとそう変わらないと思います。 余った材料で上のタオル置きの箱を造りました！ 明るくなりましたよ。 以前の洗面所は暗い感じだったのですが、窓もほぼ同じ大きさとなるので床を明るい材料で張ってみましたよ。 壁も白系にしたのですがやっぱり床も含めて明るくなりました！ 白い床 洗面所はどうしてもそういうところに持って行かざるを得ないので、そこを明るくする工夫が必要ですね。 部屋と同じイメージ（黒やグレー）と思いがちですが、明るさを考慮した方が良いと思います。

 当社住宅新築施工例 洗面・浴室は大体１坪ずつの大きさで計画することが多いのですが、今回は１坪より ちょっと大きめの洗面スペースとなりました。 なので通常７５０幅の洗面に対して今回は９００幅の洗面化粧台としました。 更に天板部分もちょっと高いけどステンレス製のものを採用しましたよ。 ミラーは最初普通のものを考えていたのですが、LEDミラーを初採用してみました。 ９００幅に合わせたミラーなのでかなり大きくて存在感があります。 私はこのLEDミラーとても気に入っているので次の現場でも採用します。 さて、今回も洗濯物干しを付けました。 少し洗面室が大きくなった分少し長めにしてあります。 要らないと言えばいらないのですがガスのバルブも付けておきました。 でもこの物干しはあると便利ですよ。 浴室もいつもの感じなのですがやっぱりダウンライトがいいですね。 洗面室を浴室側から見る。 ドアの感じも光が入るタイプです。

貸 賃 住宅に暮らしながら自己資金を貯めていることとは 皆様は大体の方が賃貸住宅にお住まいになりながら住宅や土地を探していると思います。買いたいと思った時がタイミングとは言いますが、当社配布のチラシ等で意外と安い返済金額に驚き住宅購入を検討し始める方も多いと思います。 実際には住宅購入の目標を定め自己資金を貯めているかと思います。只、実家住まいや会社からの家賃補助があるならともかく、家賃を６万円７万円支払いながら自己資金を貯めて行かなくてはなりません。 仮に家賃 58.000 円程度で年間 7 ０万円の家賃を支払いながら月３万円の貯蓄で年間３６万円の貯蓄です。一概には言えませんが、月３万円の貯金で１００万円貯める期間が約３年。その３年に支払う家賃が２１０万円ということになります。（火災保険・更新含まず） 一つの考え方として、いい物件があったら買ってしまったとしてローンを２４０万円分払うと１００万円の貯金も不可能ではないということですよね。これ 3 年間でのお話ですよ。 どのくらい借りられるか・銀行等の住宅ローン返済率計算の仕方 銀行ローンの基本は、その銀行で定める年収に対しての返済比率以内。例えば年収４００万円の返済率が１００万円だと返済比率２５％です。 ２１００万円を金利０．８５％で３５年返済で借りると月々５７．８２３円で年間返済額が６９３ . ８７６円。返済比率は１７．３％。なのですが、 金融機関での審査の場合、金利を実際は０．８５％でも審査は 3.5 ％で行うという感じでします。 それにプラスしてクルマのローンとかがあれば、それらを含めた返済比率となります。同じ条件で金利を 3.5 ％で見ると月々 86.791 円、年間返済額 1.041.492 円返済比率は 26 ％となり、仮に車のローンが 25.000 円あると月々 111.791 円年間返済額 1.341.492 円で返済比率 33 ％となります。 おおよそ年収の 6 倍、返済比率 40 ％以内というのが基本になるそうですが、返済比率は低いに越したことはありません。その他保証料が高くなったりする場合もあります。クレジットカードの状況も聞かれますよ。個別ケースについては、ご相談してください。状況に合わせて金融機関をご紹介しております。 借入・返済アドバイス 私が皆様にするアドバイス...

 石岡市と小美玉市とその周辺で賃貸物件を所有するオーナー様へ 当社は昭和49年より石岡市で不動産会社と工務店を営む会社です。 令和2年現在石岡市内で2番目に古い不動産会社となってしまいました。 主に住宅建築（注文住宅や建売住宅）と不動産賃貸物件の管理業務等を行っているのですが このような会社ということもあってか、他社様と比べ一戸建て貸家物件の管理戸数が多いようです。 もちろんアパート・マンションの管理等も行っており、預かり物件の入居率については当社ホームページをご覧頂ければと思いますが、このご時世としては高い入居率をキープしております。 その一つには多店舗展開会社のように担当者一人で広範囲に物件を預かるということがありません。 戸建ても賃貸に限らず注文住宅・建売住宅も含め、文字通り「昭和49年から地域密着」で営業しており、お金がもらえるからとできもしないエリアを広げるようなことは一切行ってきませんでした。（住宅建築についても） 工務店業も行っているのですが、こちらも大手企業様さまからの下請け業務等は一切行っておりません。 工務店部門ではリフォーム工事等も行っておりますが、基本当社のお客様だけに絞って行ってきております。 ※当社のお客様とは当社で以前注文住宅や建売住宅をご購入頂いたお客様、売買の仲介でご購入頂いたお客様等に対応させて頂いています。 もう一つは当社の預かり物件、賃貸管理物件のお部屋の退去後のリフォーム工事等です。 工務店直工事なので価格的には抑えられていると思うので、大家さんには喜ばれていると思っております。 客付けも当社専任物件に全力で行っております。だから高い入居率が実現できているのではと思います。 ※一般（複数他社様と管理）物件についてはほぼ力を入れておりませんので、他社様に依頼して入居率が悪いからと当社にも依頼される方はまずこのことを最初にご理解ください。 行方市はエリアに入りますが、かすみがうら市や笠間市茨城町エリアについてはできない地区もあると思いますので事前にご相談ください。 会社の大きさに合った質の高い仕事を目標にしていますので、何でもかんでもできる訳ではございません。※東日本大震災時に近くの物件だけなので、あの混乱の中3日でほぼ全物件（賃貸物件・建築住宅など）を回ることができ改めて実感いたしました。 石岡市小美玉市周辺で賃貸物件...

 当社住宅新築施工例 2方向パントリーのあるお宅です。 今回は造作キッチンとアイアンシェルフ編です。 錆びをイメージした造作キッチンです。 今回は事務所で自分たちで板を塗装しました。自然素材で着色したのでバラツキが出ていますが、それがいい味を出しています。 トータルでインダストリアルな感じになってます。 作業台と吊り棚なのですが、板で高さを調節できるようになっています。 置くものに合わせて高さを変えられるので、自分の持ち物が効率よく置けますね。 キッチンにも大収納があるので、これだけでもかなり収納ができますよ。 もうちょっと工夫するとお店にあるグラスが逆さまに下がっているヤツもできますよ。 インダストリアルな感じに仕上げました。普通のキッチンとは違って個性がありますよね。 少し工夫するとお店などにあるグラスが逆さまになっているヤツもできます。 これから先は住む人が色を出してゆきます。

  よくお客さんに建物の面積について質問を受けることがあります。 まあ、広告を見たりして比較検討している方が多いからでしょうか。 説明の機会も多いので簡単に書いておきます。 簡単に言うと延床面積はバルコニーやロフト・ポーチなどを除いたもの。 登記する際にはこの面積になります。 施工面積はバルコニーやロフト・ポーチなどを加えたもので、まあ 会社様によって違い（どこまで入れるか）はありますが、実際の施工 している面積ということですね。 仮に皆様が建てられるお家の延床面積と施工面積は当然違ってきますよね。 一つの家に二つの面積表示方法があるということになり・・・ちょっと混乱しちゃいますか？ そう、加える部分の多い施工面積の方が大きいのです。 仮に将来買い替えをするためにその住宅を売却する場合の面積は 当然登記の面積となりますので、施工面積ではないということです。 建築費の坪いくら？の場合、割る面積の多い施工面積の方が 同じ大きさでも安く表示できるということです。 これが悪いということではありませんので、ご自身で良くチラシを見るか 問い合わせの際に良くご確認をされることですね。 2つの面積はイメージとは結構違うと思いますよ。 例えば、延べ面積30坪の家と施工面積30坪 の家というように それぞれ表示の同じ大きさの住宅を見れると一番いいのですけどね。 私の場合は施工面積はほとんど使いません。 最終的に「坪いくらだったのか？」という場合に上記のような説明 をして、色々かかるものを説明をしてから、「この位」という説明をしてますよ。 分かり易く説明するのって結構大変なんです。。。 短時間でご理解いただくのも大変なので、ご依頼される設計士さんや 工務店さんにじっくり話を聞いていただきたい部分ですね。

断 熱性とランニングコストについての話。 住宅の電気料金等について考えたことはありますか？ 暑かったり寒かったりするとエアコンを使うことが多くなりますよね。 皆様のお宅はいかがですか。夏の夜エアコンを切るとすぐ暑くて起きてしまうということはありますか？（冬は逆）これが簡単に言うと断熱性能なんです。 私の学生時代は扇風機１台だったので、エアコンは社会人になってから初めて付けましたよ。 学生時代から住んでいたアパートに取り付けたのですが・・・今考えると断熱してあったの？っていう位でしたね。薄い壁や窓から熱気が入ってきて、凄く暑いのです。。。 ※ 2 階ということもありましたが。 断熱性能が良いとエアコンを切っても温度変化がゆっくりなんです。 そのように冷気や暖気がすぐに逃げて行ってしまう断熱性能なら設定温度を保つためにエアコンはがんばってしまいますよね。 あまり冷気や暖気が逃げないなら、少ないエネルギーで設定温度を保つことができるのです。 これが毎月かかるランニングコストに響いてくるんですね。 月々のローンの金額も勿論大事なのですが、家を買う際は意外と考えもしないと思います。 ランニングコストはローンの支払いが終わっても続きますし、これ水道も同じで、節水タイプか否かで全く違うものなのです。 そしてこの金額が馬鹿にならないものなんですよ。 浴室などは考えたこと無いと思うのですが、戸建ての場合、お湯が張ってある浴槽。冬入ると暖かい、あの浴槽は FRP 等なのであの薄い外側は、寒風が吹きぬける基礎の上なので基本なにもありません。 お湯の外は寒い風がヒューヒュー吹いているので、寒ければお湯は早く冷めてしまいます。 なのでお湯は追い炊きしないと設定温度を保てません。それは沸かしなおしにエネルギーがかかるということなんです。 これも考え方でして、私が考えるのは「バランス」なんです。確かにランニングコストは安くなるという住宅でも、金額が高くてはどうなのかな？とも思います。 エアコン自体の省エネ性能もありますが、家の方の断熱性能にも少し興味を持ってみてください。安くても何でも買ってしまったらすぐにどうすることもできませんからね。 今回は断熱についてでした。

セットバックとは前面道路後退のことです。※前面道路が狭いと発生します。 例えば全面道路が公道 100 坪の土地だから 100 坪使全部使えるとは限りません。 建築基準法では、「 4 Ｍ以上の道路に２Ｍ以上接していないと再建築ができません」という前提があります。この後退部分をセットバックと言います。 例えば前面道路が 4 Ｍ無くて 3. ２Ｍだったとすると※ケースに寄りますがこの場合分かり易くちょうど真ん中を道路の中心とします。）道路の中心線から 2 Ｍ後退する部分が 40 センチとなりますよね。 実際に建築をする際は道路部分 40 センチ後退したところが本地となり、この部分が建ぺい率容積率の対象となります。 道路部分はほとんどの場合寄贈となり、敷地の一部として利用することは許されません。 この場合セットバック部分が 20 Ｍ× 40 センチで８㎡。坪換算で 2.42 坪となります。 100 坪と思っていてもセットバック部分を引くと 98 坪を切ってしまうことになります。 この場合は 100 坪※セットバック約○○㎡という表示だと思いますので、この部分は引いて考えてください。建築の際は面積から除かれてしまうのと、その分の土地は道路提供しないといけない土地ということになっています。  

  今回は仲介手数料についてです。 物件を購入するときに、不動産屋さんに間に入ってもらうのですが、その時に支払うのが「仲介手数料」です。 計算方法は細かく言うと物件価格の 200 万円までが 5 ％、 200 万円を超え 400 万円までが 4 ％、それ以上が 3 ％となっております。 400 万円以上の速算法が 3 ％ +6 万円という計算方法です。 それらに現在消費税が 10 ％なので消費税を乗せた金額が仲介手数料となります。 土地が 500 万円だとすると 500 万円 ×3 ％ +6 万円 + 消費税 10 ％＝ 231.000 円となります。 中古戸建物件 1000 万円を不動産屋さんに探してもらい契約する際に支払う仲介手数料は、 1000 万円 ×3 ％ +6 万円 + 消費税 10 ％＝ 396.000 円です。 例えば新築一戸建て 2000 万円の物件の仲介手数料は、この中に消費税が含まれて 2000 万円となっておりますので、消費税に消費税をかけたりしません。 消費税が 120 万円なら 2000 万円から 120 万円を引いた 1880 万円に仲介手数料がかかります。 1880 万円 ×3 ％ +6 万円 + 消費税 10 ％＝ 673.920 円となります。 ちなみに当社の新築やリノベーション物件など（仮に税込 2000 万円税抜き 1880 万円）をお客様が不動産屋さんの仲介で購入した場合は、仲介不動産屋さんに 686.400 円を支払い、当社も仲介してくれた不動産屋さんに 686.400 円をお支払いするのです。   当社のような 売主直売方式なら仲介手数料はかかりません。

 東日本大 震災の液状化で古地図の活用がされていると TVで見ました。 確かに都市化されて過去の状況を知っている人が どこにいるか分からない所では必要かと思いますね。 まだ新しい所は地元の人聞くだけでも随分違うと思いますよ。 震災後職人さんに聞いたのですが、県南東部で液状化の被害が あったところの話。 その地域の仕事をしていて当家の方が、「ほら、あそこ見てよ！ あそこに家が建っちゃうんだよ。あそこ今きれいな分譲地になってる けど昔田んぼだったんだよ。この辺の人は建てないけど 大丈夫なのかな～」って言ってたそうです。 震災後はやはり液状化してしまったとのこと。。。 全部が全部とはいかなくても知識として入れておくのも良いかと 思いますね。 ※だから液状化するとは限りません。 液状化以外にもいろいろ地元の方は知ってることも多いし、地元で 長い不動産屋さんや工務店さんもよく知ってますよ。 私も自分の仕事エリアについては昔からいろいろ知ってますが、 最近の変な天気のおかげで（ゲリラ豪雨みたいなもの）冠水ポイント が増えたんですよね。 意外と気が付かないのですが、結構あるんですよ。 市で看板を設置したりしているのですが、ここ２～３年なんですよね。 こんなに冠水するようになったのって・・・。 そんなことも地元の人は知ってますので、買われる土地があまり知らない 所であるなら、地元の方への聞き込みされてみるのも良いかと思いますよ。 ※うちの利用している地盤調査会社は液状化MAP付けてくれます。 今は昔どんな場所だったかが分かるアプリもあるんです。 自分の知らない場所だと確認したりしてますよ。 特に最近は河川の氾濫とかもありますからね。 気に入った土地があったら自分の目でも確認してみることをオススメします。

そろそろ年末なのでお掃除のハナシ   良くリフォームとか古い中古住宅等で、古いからしょうがないんですけど 和室の繊維壁や天井の隅にある蜘蛛の巣とか埃などがピタッとくっついちゃってることありますよね。 どうやって 掃除するのか？職人さんに聞いたことがあるのです。 壁にピタッとくっついている感じのものや蜘蛛の巣に埃が付いてフワフワしてる ものなどは、箒のようなもので掬うというか・・・そんなイメージをしていたのですが・・・ それでは壁にピタッとくっついてしまって逆に取れなくなってしまうとのこと。 そうこれは「掃除機で吸う」のだそうです。 それを聞いて和室の繊維壁の掃除をしたところ本当にきれいになりましたよ。 ※掃除機の先は埃等に付けてはいけません。 コスってしまうとそれが汚れとなって逆に落ちなくなってしまいます。 これを聞いてから和室じゃなくても「掃除機で吸う」を実践しております。 きれいになりますよ！ 良かったら是非試してみてください。

 当社は昭和49年より石岡市で不動産会社と工務店を営む会社です。 令和2年現在石岡市内で2番目に古い会社となってしまいました。 主に工務店部門は住宅建築（注文住宅や建売住宅）と当社管理の賃貸物件のリフォームや中古のリフォームやリノベーションを行っております。 ※賃貸リフォームは当社管理物件のみ、リフォーム、リノベーションも以前当社で購入頂いた、建築して頂いたお客様のみです。 住宅に関してはこのブログの当社施工事例等をご覧頂ければと思うのですが、その他当社にできて他社にできなさそうなことと言えば。価格が安い以外では。。。 家を建てるということは人生の中でそう多くはない筈ですよね。実際ほとんどの人が1回だと思います。 やっぱり初めて建てる時はみんな迷うのです。 最初に選んだものの、収納棚の位置や大きさ、タイルやドア、フロアの色、殺風景な壁にニッチなどあっちの方が良かったとか失敗したとか直前で変更したくなることもあるのです。 只その願いはほぼ叶いません。※高いお金を払えば別ですが うちの注文住宅は自社施工、施工管理もわたしなので、お客様のメリットはギリギリまで迷っても大丈夫なところでしょうか。 もちろん基本は決めているのですが、出来上がってくるとお客様でもイメージがし易くなってきます。その時に初めて「こうした方が良いのでは」ということが出てきます。 ※家を建てた人に聞いてみてください。 正直面倒なので「もう発注しちゃったから無理です」と言えば終わりなのですが、そこを何とかできるのが「当社の良さ」かなとも思います。 「やっぱこっち」「やっぱここに何か付けて」「やっぱこっちの色」などほとんどのお客さんが直前になって何かしらありますが、そこをなるべく対応できるようにしていますよ。 例えばこれは最初の頃決めた床材で施工の進捗状況で変わりますよ。高さが同じなら良いのですが、高さが違う（でもその時点で何とかなれば大丈夫）、本当に発注してしまったなど本当の意味でギリギリを超えてしまったものはさすがにアウトですよ。 元々大きくやっている訳ではないので、どちらかというとお客さんに寄り添った住宅建築を心がけています。 言葉で説明するのは大変なのでオシャレ写真を持ってきて「こんな感じにしたい」としてくれた方がイメージがつかみやすいので、こんなことでも大丈夫ですよ。 分からなければ私がい...