石岡市小美玉市周辺の家（貸す・借りる・買う・売る・建てる・リノベる）専門店

今回はあまり成功していない大家さんについてです。 大家さんから見る不動産屋って当然ありますが、不動産屋から見た大家さんってのもありますよね。 過去いろいろな大家さんを見ていて気が付くことがあります。 その一つにリフォームについての考えがありますよ。 それは幾つかある中で「キレイの基準」っていうのがありまして、節約のためかご自身でハウスクリーニングを行いキレイになったと。。。正直プロのクリーニングと比べるとキレイじゃありません。。。まあ人それぞれ基準は違いますけどね。 それが私達の基準でキレイなら良いのですが・・・ 何も言えないのでそのまま貸し出すのですが、やはりお客さんにも基準がありますから その状態でいいなら良いのですが、ダメなら最終的にハウスクリーニングのお話もしますけどね。結局ハウスクリーニングするってことですよね。 結果決まるまでに時間がかかってしまうことがあります。 お金はかかってしまうけど回り道しない分いいのかなと思いますよね。 あとキッチンの汚れ具合もありますね。 私達からすると交換時期かなと思っても交換せずに時間がかかってしまうとかですね。 女性は先ずこれがキレイじゃないとダメな人が多いです。 良く私達の話を聞いてくれていつも満室に近い成功大家さんでも以前こんなことがありました。 1部屋壁紙が汚いけど壁紙を張り直してもらえれば借りる！って人がいたのです。 契約してから工事すれば問題ないですよね。 いつもならやってくれるのですが、その時は虫の居所が悪かったのか「できない」という意外な返答でした。 その後しばらく決まることなく最終的に壁紙を張り直してお客さんが付いたことがありましたよ。8か月後だったので、もしあの時張り直して契約してれば8か月分家賃入ったのに・・・なんて私は考えちゃいますね。 あくまで結果論ですが。。。 私達視点だとその時お金がかかっても入居してもらえた方が良いのではと思いますよ。 不動産屋にお金をかけるように言われて、いつも言う事を聞いていると幾らかかるか分からない、不動産屋ばかり儲けちゃってというお気持ちも分かりますが、これって不動産屋さんとの信頼関係ですよね。 日頃から大家さんには機会があったらお話するようにはしているのですが、聞いてくれる人、頑固で全く聞く耳を持ってくれない人、人それぞれです。 やるかやらないかは別として、最後まで...

K様邸のリノベーション キッチンをテレワーク室に！ 前回キッチンは和室に持って行きましたよね。 ということで、このキッチンを何にするか？考えました。 キッチンにはキッチンや収納が当時のまま残ってます。 リビングに隣接しているものの、今の時世だとちょっと狭いキッチンスペースです。 リビングからキッチンを見る。右は和室です。 ということで、収納と今でいうテレワーク室とすることにしましたよ。 イメージを固めて工事に入ります。     キッチンが設置してあったとろこは収納スペースに 窓の右側に土間があって、そこに洗濯機置場がありました。 そこから外に出られるように勝手口が付いてます。 解体中 昔はキッチンで料理、洗濯のエリアが近くて、洗濯物を干すまでが近くて良かったのでしょうね。 解体が終わった姿。 今後洗面室編で出てくると思いますが、この洗濯機置場を浴室洗面に設置することにします。 右はドアを付けて土間改パントリー、左は収納 元々洗濯機置場としてあったところは、土間に床を設置してパントリー２って感じにしてお米や水など重いものを置くスペースにしました。 机＆棚を造作 リビングからのデザインも考えてガラス間仕切りを入れました。 下地まで出来ました。リビング照明はダウンライトを採用。 棚を付けるのとインダストリアル風にしたかったので、壁はコンクリート打ちっ放しにしてみました。 仕事するには広さといいスペースです。 テレワーク室ですが、家族の気配を感じながら仕事できます。 キッチンよりコッチの方がいいと思います。 棚引掛けるヤツもターンバックルでインダストリアルな感じに仕上げました。 完成！ キッチン改テレワーク室完成です！

 当社住宅新築施工例 当社としては少し小ぶりなお宅です。延床面積で30坪位ですね。（吹抜けがあるので見た感じはそれより大きく見えますが）敷地面積もこの辺では少し小ぶりなので道路や隣接住宅までは近い、そんな立地です。 コンセプトは「カーテンを開けて寝っ転がっていても見られない家」って感じです。 見られそうなところは壁となるので当然窓が少なければ室内は暗くなってしまいます。その二つを両立させた家ですね。 キッチンと壁付収納の大きさはいつもと一緒なのですが、スッキリのポイントはキッチン下にビルトインゴミ箱が入っています。 室内を有効活用する工夫 外部からの視線に配慮した造りなので、道路や隣地宅からは壁が多く窓が無いので室内の明るさはガラス間仕切り等を使って光を取り入れています。 向こうが見えるから同じ大きさでも広く感じられる工夫 見た感じいい石目調タイルがあったので張ってみました。 その中でも個性的な住空間に 夜は間接照明と共にイイ感じなります。

当社住宅新築施工例 階段吹抜編です。 リビングとの仕切りを開放すると正面に本物のレンガのような壁が見えます。 沢山ニッチ造りました。 上から下まで質感の高いレンガクロスです。 リビングにもニッチ造りました。 リビング正面の下から上までレンガです。階段下は収納スペースになっています。 本物っぽいです。 ニッチを多く作って手摺も広く見えるようにしました。

  今日は「火災保険」についてです。 保険価額には 2 つの考え方があって、「新価」と「時価」として区別されているんですよ。 新価とは「その物件と全く同じものを新たに建築する、あるいは購入する場合にかかるお金の全額」を示し、時価とは、まさに「新価の額から経年劣化などを経て消耗した分をひいた金額」のことなのです。意外とこの 2 つには大きな違いがありまして、特に実際に被災した時には大きな違いが出てきてしまうのです。 時価で評価額を決定した場合のメリットとデメリットとは 例えば 5 年前に 2000 万円で新築した物件があり、この度改めて火災保険を「時価」で再契約することになったとします。例えば物価が上昇したことにより、同等の物件を入手するためには 2,500 万円を必要とするようになったと仮定します。しかし、今住んでいる物件は 5 年が経過したことで劣化し、 500 万円分消耗したと判断されたとしますよ。 このような場合、 2,500 万円 ( 新価 ) から 500 万円 ( 消耗分 ) を引いた 2000 万円がその物件の時価となります。ということはもし、今家が全焼してしまった場合降りる金額は 2000 万円です。 新たに家を建てようとしても保険では 500 万円が足りないということになりますよね。 時価の場合、新価よりも月々の保険の支払い金額は安く抑えられるメリットの一方、いざと言う時に保険ではまかないきれず、自分でお金を用意するか保険金で建てられる規模に縮小しなければならないというデメリットもあるのです。 新価で評価額を決定した場合のメリットとデメリットとは 新価で火災保険をかけている場合、火災にあった場合は 2,500 万円を受け取ることができます。その結果、同じ規模の物件について持ち出しをすることなく建築・購入可能となります。 今のトレンドはいざという時の備えとして、この新価による評価が主流となっていますね。でも、時価よりも支払う保険料の額は高くなる点がデメリットとしてあげられます。 先程の例で言えば、時価が 2000 万円、新価が 2,500 万円ということになり、単純計算で、およそ 1.2 ～ 1.3 倍保険料が高くなります。ある意味当然なのですが・・・ ※多分現在は2倍！ また、保険価額は物価変動などに大きく左右...

 当社住宅新築施工例 小上がりの和室のあるお宅です。 この小上がりの和室の種類にも沢山あるのですが、個人的にはあまり高く（高さ）無い方が良いと思いますね。 リビングに居ながらにして和室でゴロゴロできるのがいいですね。 小上がりの和室 リビングは無垢材で、キッチンのリビング側にはカウンターを付けました。 パントリーもありますね。 10センチ程度なら見た感じ平坦ですが、小上がりの所が収納になっていたりともう少し高さが出てくると広いイメージが無くなって、その中にもう一つの部屋が存在するって感じになってしまうんですよね。 広い空間を意識するなら小上がりは低い方がいいのかな？と私は思います。

柱が腐って無い家 当家の方も以前よりシロアリを見かけていた。。。とのことで シロアリがいることは承知していたのですが、開けてみないと 被害の程度が分からないですよね。 シロアリの侵入経路についてもいろいろご説明したのですが この水がかり部がスカスカになっています。 こんな感じです。 心当たり はあるようなので、被害が最小限であれば・・・といった感じでしたね。 さて、浴室を解体して行くと・・・食われてました。。。 風呂はダメ・・・もしかすると隣の洗面や他も食われてるかも・・・・ という状態だったのですが。。。 土台を交換できました。 何とか風呂と洗面所ちょっとだけの被害で済んでおりました。 土台を入れなおして、これから全体にシロアリの薬を塗布してゆきます。 「柱が腐ってない家」って聞くとビックリしますよね。 地震が来たら倒壊してしまうのではないか？このまま住んでいても大丈夫なのか？ 私も初めて見た時は本当にビックリしましたよ。 けど、意外とそのような家は多いと思いますよ。ただ住人が知らないだけです。 建物は思っているよりたくさんの木材が構成しています。 昔はタイル張りのお風呂が多かったので、地震等でヒビが入りそこから水が漏れて長年土台や柱に水が付いてしまうことで腐ってしまうのです。 解体して土台や柱が腐って無くなっているのを初めて目の当たりにした時は凄くビックリしましたが、それ以降「結構大丈夫なんだ」とも思えるようになりましたよ。 腐りの心配も無くなりキレイな水周りとなりました。

当社住宅新築施工例 ワインレッドのワイドカウンターキッチンは存在感がありましたね。 小さいLDKには置けないほどです。 今はなかなかない（当社で造る家では）のですが、和室隣接物件でした。 リビングと一緒に使えて畳でゴロゴロできるので私は好きですよ。 東日本大震災の日外壁工事をしていたので、先ずこの現場に確認にいったのを良く覚えています。

 土地を安く買えた！とか○○坪の土地が幾らだった！などというお得な感じの話を耳にすると思います。 でも本当にそうなのか？は分かりませんよね。 私が実際見に行くと？と聞いてたものとちょっと何か違うような？？？ということがあります。 例えば100坪と聞いていたので現地に行って見ると、ちょっと小さい感じがする…場所を間違えたか？ということがあります。 でもやっぱり間違っていない… 私達は「100坪」と聞くと「本地が100坪」と思うのですが、お客さんの説明だと私道部分も含めて100坪ということがたまにあります。 お客様はそこまで詳しくは知らないので、購入する際にそのような説明を受けたということだと思いますよ。 もちろんウソではないのですが、実際は本地80坪、私道部分20坪みたいな感じですね。 実際には本地の面積で話をしている感じですね。私道部分には家を建てたり家を建てる土地の坪数にカウントできませんから。 土地の価格も「80坪分で幾ら」例えば坪10万円なら80万円＝800万円とその他に私道部分20坪なのですが、100坪800万円だと坪当たり8万円ということになります。 坪10万円と坪8万円なら当然坪8万円の方が安いと思いますよね。 まあでもウソではないので、お友達とかがこのようなお話をしていたら「良かったね」と言ってあげることが一番だと思います。

当社住宅新築施工例 沢山収納のあるお宅です。 今回はリビング裏の収納＆ブルーレイなどが収まっています。 左は可動棚なのですが、正面は固定です。 施主様のお荷物の状況でこう致しました。 このスペースは棚だけではなくリビングからはスッキリ壁に収まっている埋め込みブルーレイがあります。 ネットのルーターなどもこのスペースに収めていますので、リビングはとてもスッキリしていますよ。 間接照明と壁はエコカラット 壁掛けテレビとピットリビングです。 壁が出来てきたころからテレビサイズを測ったりブルーレイの位置を決めたりしたのですが、少し余った壁を有効活用したいということで埋め込み棚を付けてみましたよ。 壁掛けテレビと下はブルーレイが収納されています。 境目で見るとこんな感じですよ。 リビングの後ろはこんな感じ テレビを壁掛けにして後ろにルーターやブルーレイをセットしていますので、リビングがごちゃごちゃしていません。 とてもスッキリしているのがいいですね。

N様邸のリノベーションです。 施主様のご要望は以前の面影が一切残らない感じでリノベーションして欲しいとのご依頼でした。 この住宅は以前当社で中古住宅として仲介した物件です。 今ではお金もかかるのでこんな立派な和室造らなくなってしまいました。 先ずはこの和室6畳です。縁側の付いた真壁の本当の和室は逆に今では造らない贅沢な和室なのですが、廊下しかアクセスができないので残念ながら使い勝が悪いのです。 壁の向こうが和室です。 この居間の壁の向こうが和室となっています。まだ居間と行き来ができれば良いのですが・・・ 部屋を繋げるために1間の収納は犠牲になってもらいます。 という訳で解体が始まりました。 壁を取り払うと全然違う光景です。 壁を取って行き来できるようにします。これで死に部屋とならなくなりますね。 しっかり筋交い 分かりますか？以前の面影が残らないように窓も今風に変わってきました。 窓も新しくなって（しかもペアガラス）気持ちがいいですね。 収納も一部残しておきましたよ。やっぱり収納は大事ですからね。 新しい窓は高さもあって室内も明るくなりますね。 なんとなくイメージできるようになってきましたね。 和室と縁側、押入れの分が一間となって随分広々しています。 壁支ア時まで出来ました。後は内装クロスを張るだけです。 真壁和室は広々洋室となりました。 じゃーん！和室から洋室へリノベーション完了です。 ガラス間仕切りを入れて 行き来をできるようにするから、スッケスケに見えるようになりました！